Đầu tư cổ phiếu bất động sản trong ‘bão’ Covid-19

3 rủi ro

Diễn biến phức tạp của dịch Covid-19 khiến việc triển khai các dự án; kế hoạch kinh doanh của nhiều công ty bất động sản bị hoãn lại. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động đầu tư vào cổ phiếu bất động sản.

Báo cáo kinh tế bất động sản của Công ty Cổ phần Chứng khoán Vndirect cho thấy thị trường bất động sản đối mặt với ba rủi ro giảm.

Thứ nhất, dịch bệnh đang diễn ra đang ảnh hưởng đến hoạt động quảng cáo và bán hàng của nhiều công ty.

Thứ hai, giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là ở vùng ngoại ô, và chi phí xây dựng tăng do nguyên vật liệu. Thép chiếm khoảng 12-15% tổng chi phí xây dựng, vì vậy giá thép tăng sẽ khiến giá nhà cao hơn nếu giá nguyên vật liệu tiếp tục ở mức cao như hiện nay trong vòng hai năm tới. Mối quan tâm ngày càng tăng và có thể không tiếp cận được đối với người mua nhà.

Bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản tốt

Thứ ba, theo Thông tư 40 của Bộ Tài chính có hiệu lực từ ngày 01/08/2021, nhà cho thuê từ 8,33 triệu đồng / tháng sẽ được đóng thuế dù không thuê đủ 12 tháng. Giá nhà và hoạt động cho thuê khi thị trường này bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid19.

Bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản tốt

Các chuyên gia chỉ ra 3 yếu tố thúc đẩy nhu cầu bất động sản nhà ở trong nửa cuối năm 2021 và 2022 là nguồn cung bất động sản dần hồi phục nhờ pháp lý nới lỏng, đồng thời nhu cầu tăng lên. Lãi suất cho vay thế chấp và Tăng tốc phát triển cơ sở hạ tầng.

Do đó, lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở mức thấp, đang thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà. Hiện tại, lãi suất cho vay thế chấp từ các ngân hàng trong nước vẫn tương đối ổn định ở mức 9,2 đến 9,5% trong nửa cuối năm bắt đầu từ năm 2021. Đây vẫn là mức thấp nhất trong 10 năm, tỷ lệ thế chấp sẽ duy trì ở mức thấp vào năm 2021. Điều này sẽ hỗ trợ mạnh mẽ cho nhu cầu trên thị trường nhà ở.

Ngoài ra, việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng sẽ là động lực cho tăng trưởng thị trường trong tương lai. Hiện nay, Chính phủ đang thực hiện các biện pháp quyết liệt hơn để khuyến khích đầu tư công trong nửa cuối năm 2021, đặc biệt là nửa cuối năm 2021. Đặc biệt, đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng để khuyến khích phục hồi kinh tế. Mới đây, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị 01 / CTBXD để đôn đốc việc thực hiện và giải ngân kế hoạch đầu tư công đến năm 2021. Vốn đầu tư công phải đạt 100% mục tiêu năm 2021.

Vndirect cho rằng, việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp, sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của thị trường trong các năm tới.

Một số dự án có tác động tích cực đến thị trường bất động sản đã / dự kiến ​​khởi công vào năm 2021, như Ví dụ: Sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 (từ đầu năm 2021), 6/11 dự án đường ô tô cao tốc Bắc – Nam đang được triển khai xây dựng và 5 dự án còn lại dự kiến ​​khởi công vào năm 2021.

Ngoài ra, một số dự án đáng chú ý cũng sẽ hoàn thành vào nửa cuối năm 2021 và 2022 như 1) Tuyến metro Nhổn – Hà Nội, 2) Cầu Thủ Thiêm 2 và 3) Tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên ).

Một yếu tố tích cực khác đối với thị trường trong thời kỳ đại dịch, theo Vndirect, là các nhà đầu tư hiện đang chuẩn bị cho các giải pháp bán hàng tốt hơn. Trong bối cảnh dịch bệnh kéo dài, các chủ đầu tư đang đưa ra nhiều hướng dẫn mới để hỗ trợ và thu hút người mua nhà, chẳng hạn như: chiết khấu, tăng quà tặng hoặc gia hạn thời hạn thanh toán.

Mặt khác, trong bối cảnh dịch bệnh làm gián đoạn hoạt động bán hàng qua mạng xã hội và hạn chế về đường bay, các nhà đầu tư cũng đang đẩy nhanh việc chuyển đổi các hoạt động bán hàng truyền thống sang kỹ thuật số. Ví dụ như Vinhomes và Sunshine Group đã tung ra các ứng dụng di động của riêng họ để tìm kiếm nhà và đặt chỗ, những ứng dụng này các nhà đầu tư có thể sử dụng để tìm kiếm nhà và chơi trò chơi trực tuyến. Nói chuyện trực tiếp với người môi giới để hỗ trợ việc mua bán.

Theo Vndirect, với những yếu tố thuận lợi trên, thị trường bất động sản sẽ phục hồi từ quý IV / 2021 và ấm dần từ năm 2022.

Chọn cổ phiếu tiềm năng

Thực tế cho thấy bất chấp những rắc rối thị trường gần đây từ Covid19; một số công ty bất động sản có dự án thương mại tốt vẫn tăng trưởng khả quan khiến giá cổ phiếu tăng chóng mặt.

Theo ông Hoàng Văn Thọ, Chuyên viên phân tích bất động sản, Công ty cổ phần quản lý quỹ Dragon Capital; 6 tháng đầu năm 2021, nhóm cổ phiếu bất động sản không có “sóng lớn”. Hiện tượng này bị đảo ngược so với các cổ phiếu từ ngành thép hoặc ngân hàng.

Tuy nhiên vẫn có những cổ phiếu tăng giá mạnh như Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va; Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia; Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long. Ông Thọ cho rằng các công ty này đều có lịch sử phát triển riêng.

Vì vậy, thay vì đợi “sóng mạnh” trên thị trường chứng khoán; nhà đầu tư nên tập trung nghiên cứu vào câu chuyện kinh doanh, chu kỳ tăng vốn, bán hàng của từng công ty; ông Thọ nhận định.

Với tình hình dịch bệnh và tình hình giãn cách xã hội có thể kéo dài đến quý 3 năm 2021 ông Thọ cho biết nó sẽ ảnh hưởng đến doanh thu của nhiều công ty bất động sản vì ngành này đang ít người mua Online. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng rằng những công ty không bán được tài sản vẫn có thể thu được lợi nhuận tốt.

Nguyên nhân là do DN BĐS dù đã bán được hàng nhưng lợi nhuận chỉ được ghi nhận đến khi giao cho khách hàng. Do đó, một số công ty vẫn có thể báo cáo kết quả kinh doanh quý 3 đã được giao vào năm ngoái và đầu năm nay.

Nhà đầu tư không nên nhìn vào lợi nhuận một quý của doanh nghiệp mà phải nhìn rộng ra cả năm; năm sau và năm sau nữa để có cái nhìn toàn diện về sức khoẻ của doanh nghiệp.

Ngoài thu nhập, một yếu tố cực kỳ quan trọng khác mà các nhà đầu tư chứng khoán nên để ý là doanh thu. Năm ngoái và triển vọng năm sau, công ty có thể vẫn bán, lợi nhuận quý này có thể giảm; nhưng giá cổ phiếu chưa chắc đã giảm khi thị trường tìm kiếm lợi nhuận năm sau.

Theo ông Thọ, doanh số bán hàng của công ty là yếu tố quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư có tầm nhìn từ sáu tháng đến một năm.

Tất nhiên, sẽ rất khó để lựa chọn đầy đủ cổ phiếu của bất kỳ công ty bất động sản nhất định. Hiện tại, doanh số bán hàng tốt và lợi nhuận tốt có nghĩa là hoàn hảo; nhưng nhà đầu tư nên cố gắng cân bằng hai yếu tố này. Trong ngắn hạn, các công ty chỉ cần tạo ra doanh số bán hàng vừa phải. Đúng, nhưng nếu lợi nhuận tốt thì cổ phiếu sẽ tăng tốt, chuyên gia này chỉ ra.

Số lượng tài khoản chứng khoán mở mới tiếp tục tăng mạnh

Số lượng tài khoản chứng khoán mở mới tiếp tục tăng mạnh

Đồng quan điểm của ông Vũ Ngọc Quang, chuyên viên phân tích của Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư SSI cho rằng cổ phiếu bất động sản có chu kỳ kinh tế khác biệt và ghi nhận lợi nhuận khác biệt so với các công ty khác. Các ngành công nghiệp khác. Việc kinh doanh bất động sản có lãi khi giao dự án; những sản phẩm này có thể đã được bán sớm hơn. Trong khi đó, các ngành khác như ngân hàng có chu kỳ hạch toán lợi nhuận. Các lợi ích ngắn hơn, được phản ánh trong quý trước.

Do chu kỳ đầu tư này; cổ phiếu bất động sản đang tăng chậm hơn so với nhịp độ thị trường, ông Quang nói.

Theo chuyên gia. Trước tình hình đó, khi đầu tư vào cổ phiếu của một công ty bất động sản cụ thể; ngoài yếu tố thanh khoản và thu nhập; nhà đầu tư nên tìm đến quỹ bất động sản mà công ty đang sở hữu để phát triển các dự án trong tương lai. Tương lai và tình hình pháp lý của quỹ bất động sản này.

Sở dĩ như vậy là do nếu pháp lý của quỹ đất và dự án sắp được triển khai chưa hoàn thành thì việc bán hàng sẽ chậm lại; kéo theo đó là giá cổ phiếu nhiều khả năng sẽ đi xuống.

Mặt khác, nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến yếu tố lãnh đạo và quản trị doanh nghiệp. Trong nhiều trường hợp, nếu công ty không có một ban giám đốc giỏi ;chiến lược kinh doanh bài bản thì công ty sẽ chẳng làm nên trò trống gì. Có lãi nhưng lợi nhuận về các công ty con; công ty sân sau chứ không vào túi cổ đông, nhà đầu tư.

Do đó, ông Quang cho rằng nhà đầu tư nên đầu tư vào cổ phiếu. Cổ phần từ các công ty nổi tiếng. Ban điều hành giữ đúng nghĩa vụ với cổ đông.

Các tiêu chí để đầu tư cổ phiếu bất động sản hiệu quả

Trong việc tư vấn cho nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản trên thị trường thời điểm này; Vndirect cho rằng nhà đầu tư nên ưu tiên sở hữu cổ phiếu công ty đáp ứng các tiêu chí sau:

Thứ nhất, công ty chuẩn bị triển khai các dự án đã có giấy phép xây dựng; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc dự kiến ​​sẽ được phê duyệt vào năm 2021

Thứ 2, Doanh nghiệp có quỹ căn hộ lớn nhiểu  phân khúc, vì các phân khúc này là do người dân định hướng từ nhu cầu thực tế.

Thứ ba, công ty có sức khỏe tài chính tốt (tỷ lệ đòn bẩy tài chính); đòn bẩy tài chính thấp, tính thanh khoản cao. Yếu tố này sẽ giúp công ty chống lại rủi ro do siết chặt tài chính. Đồng thời tín dụng trên thị trường bất động sản.

Theo Vndirect, Công ty CP Vinhomes có tổng quỹ đất 16.400ha tính đến tháng 3/2021; gấp khoảng 3,3 lần so với doanh nghiệp có quỹ đất lớn thứ hai là Novaland. Tính đến cuối 2021, có đến 92% tổng quỹ đất chưa được triển khai; cho thấy dư địa khổng lồ trong tương lai.

Vndirect ước tính đến năm 2025, tổng giá trị phát triển của doanh nghiệp đạt 1.118 tỷ đồng (tương đương 48,2 tỷ USD). Vinhomes đặt mục tiêu đến năm 2021 sẽ bán được 91 nghìn tỷ đồng (+44,9% so với cùng kỳ); với 37.000 sản phẩm bán được (+34,2% so với cùng kỳ) từ ba dự án mở bán Vinhomes Cổ Loa; Vinhomes Dream City và Vinhomes Wonder Park.

Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Khang Điền có quỹ đất 578 ha. Quỹ đất này để xây dựng khu dân cư và 110 ha dành cho khu công nghiệp; trong bối cảnh chào hàng khan hiếm tại TP.HCM. Những yếu tố này giúp công ty đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; góp phần tăng trưởng lợi nhuận ổn định.

Thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư thông qua phát triển hạ tầng như Đồng Nai, Long An, Cần Thơ. Ngoài ra, các sản phẩm nhà của Nam Long chủ yếu thuộc phân khúc trung bình; bình dân và đáp ứng được nhu cầu ở thực của người dân.

Lựa chọn trong 4 nhóm cổ phiếu bất động sản.

Theo ông Thọ, các nhà đầu tư có thể lựa chọn trong 4 nhóm cổ phiếu bất động sản.

Nhóm thứ nhất là cổ phiếu của các doanh nghiệp chờ đợi cú huých sau những đợt tăng vốn. Điển hình cho xu hướng này có thể kể đến như Công ty CP. Tập đoàn Đất Xanh hay Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc.

Đây những cổ phiếu đã tích luỹ một thời gian dài và bị nhu cầu tăng vốn tác động. Sau khi tăng vốn, các doanh nghiệp này có thể có sự đột phá về lợi nhuận. Sau đó sẽ phát triển các dự án mới.

Nhóm thứ 2 là cổ phiếu của các doanh nghiệp chờ đợi sự phục hồi từ Covid-19. Hai doanh nghiệp điển hình là Vincom Retail  và Công ty CP Dịch vụ bất động sản Đất Xanh.

Nhóm thứ 3 là cổ phiếu của các doanh nghiệp đang có lợi nhuận tốt và nhiều dự án. Nhóm này rất đáng chú ý trong tương lai.

Nhóm thứ 4 là cổ phiếu của các doanh nghiệp đầu ngành như Vingroup, Novaland… Xu hướng này phù hợp cho các nhà đầu tư, đầu tư dài hạn.

Dự báo từ nay đến cuối năm 2021, ông Thọ cho rằng, cổ phiếu bất động sản vẫn sẽ có những tăng trưởng tích cực. Điều này đến từ nhu cầu lớn của các nhà đầu tư trên thị trường.